Imóveis: "quem não registra não é dono"?

E ainda, aquele que registra é verdadeiramente dono?

* Este artigo possui uma versão simplificada, disponível aqui.

"Quem não registra não é dono". Muita gente já ouviu esta frase quando o assunto é a propriedade dos bens imóveis, especialmente no Brasil, onde a maioria dos imóveis não tem a transmissão devidamente registrada, principalmente em virtude dos altos custos que envolvem esta regularização. Será que a frase procede?

No direito brasileiro, que seguiu a teoria romano-germânica quanto à transmissão dos direitos reais, são necessários dois requisitos para a aquisição da propriedade imobiliária: a escritura pública e o registro deste título no cartório de imóveis. A escrituração do respectivo negócio jurídico é obrigatória, via de regra, quando se tratar de valores acima de 30 salários mínimos, a teor do artigo 108 do Código Civil Brasileiro (CCB):

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Já o registro é o marco final para a transmissão da propriedade, conforme dispõe o artigo 1.245, caput, do CCB:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. [...]

Dessa forma, temos a resposta para o primeiro questionamento deste artigo, ou seja, legalmente só é dono aquele que registra a propriedade junto ao registro de imóveis.

Assim, antes de comprar aquela casa, terreno ou apartamento, por exemplo, deve-se verificar junto ao respectivo registro de imóveis se o pretenso vendedor consta como titular na matrícula do imóvel, ou, no caso de imóveis mais antigos, no documento de transcrição. Caso conste outra pessoa como proprietária, a esta caberá o direito de sequela - possibilidade de retomar o imóvel de quem quer que tenha a posse do mesmo.

Todavia, deve-se ter em mente que a legislação pátria atribui um caráter RELATIVO a este registro, de forma que o mesmo pode ser modificado ou até anulado caso o título que o originou seja eivado de vícios. Nessa esteira é o teor do parágrafo 2º do artigo 1.245 do CCB:

[...] § 2 o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

Tal invalidade pode decorrer de diversos problemas, como uma preferência que não foi observada na hora da venda (outorga conjugal ou co-propriedade, por exemplo) ou uma procuração outorgada sem os requisitos legais.

Nestes casos, mesmo adquirindo um imóvel junto ao proprietário que consta na matrícula, o comprador pode ter problemas e até perder o bem, restando a possibilidade de cobrar perdas e danos do alienante.

Por esta razão, além da matrícula, diversos outros documentos devem ser analisados para fechar o negócio com segurança, tanto referentes ao imóvel em si como referentes à pessoa do vendedor - assunto que será abordado mais detidamente em outro artigo.

Nesse sentido, a assessoria de um advogado especialista na área é fundamental para que o negócio seja feito com a maior segurança jurídica possível.

* Por Fábio Costa, Advogado. Todos os direitos reservados.