O direito de preferência do inquilino na venda do imóvel alugado

É bastante conhecido o fato de que os inquilinos possuem direito de preferência quando o imóvel alugado é colocado à venda pelo proprietário.

Entretanto, alguns detalhes importantes podem passar despercebidos quando o inquilino tem real interesse em adquirir o imóvel em que mora de aluguel, por exemplo.

Um deles é a necessidade de prévia averbação da locação na matrícula do imóvel, para que o inquilino possa exercer plenamente este direito.

Muitas vezes, durante a locação, o inquilino manifesta sua vontade de adquirir o imóvel, porém esbarra nas negativas do proprietário. De repente, mesmo após sair do imóvel, descobre que ocorreu a alienação do bem.

Assim, no caso de o proprietário vender o imóvel a terceiros, sem antes oferecer ao inquilino para compra (nas mesmas condições e preço ofertadas), este poderá cobrar judicialmente perdas e danos, ou até mesmo obter para si a casa ou apartamento, mediante depósito dos valores em questão.

O locatário terá o prazo de seis meses, a partir do registro da transferência, para fazer valer esta prerrogativa.

Mas para tanto, a locação deverá estar averbada na matrícula do imóvel, pelo menos 30 dias antes do registro da venda.

Ou seja, quando existe o interesse em adquirir o imóvel, é recomendável que o inquilino leve ao Cartório de Registro de Imóveis a sua via do contrato de locação e peça para que seja averbada na matrícula, a fim de garantir o direito de preferência.

A Lei do Inquilinato (Lei Federal 8.245/91), prevê esta possibilidade em seu artigo 33:

Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

Parágrafo único. A averbação far-se- á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.

É oportuno esclarecer, também, que todos os atos passíveis de registro e averbação nas matrículas dos imóveis são listados na Lei de Registros Públicos (Lei n.º 6.015/73).

São inúmeras as hipóteses, entre elas a de resguardar o direito de preferência aqui comentado, conforme artigo 167, inciso II, item 16:

Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos:

[...]

II - a averbação:

[...]

16) do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência.

Tendo em vista que a legislação prevê requisitos e exceções a esta regra (ficando de fora, por exemplo, casos de permuta e doação), a assessoria de um advogado da área é fundamental para uma decisão segura.

* Por Fábio Costa, advogado. Todos os direitos reservados.